Оскар Хартманн (KupiVIP) запустил платформу для начинающих инвесторов в продуктовые магазины

Развитие событий: Открытка компании: Рынок недвижимости падает, а рынок realty-стартапов растет? (31 июля 2015)

Первую в России краудинвестинговую платформу для недвижимости Aktivo.ru запустили Оскар Хартманн (основатель и гендир KupiVIP.ru) и Владимир Лупенко (сооснователь консалтинговой группы FCG). Начальные инвестиции в Aktivo составили 100 млн рублей (всего запланировано вложить порядка 1 млрд рублей в течение первых трех лет). Выход на точку безубыточности запланирован через год.

Как говорит Хартманн, цель платформы — сделать инвестиции в недвижимость простыми и снизить порог входа (минимальное вложение — 100 000 рублей). Платформа займётся недвижимостью стоимостью от 200 до 1 000 млн рублей и будет управлять её, удерживая 12,5% чистого операционного дохода. Остальные деньги распределяются по вкладчикам соразмерно вложению, платформа обещает ежегодный доход на уровне 15−17%.

В разговоре с Roem.ru коммерческий директор Aktivo Екатерина Николаева отметила, что вторая по популярности у россиян «инвестиционная стратегия» — делать вклады в банке, в то время как первая — вкладываться в жилую недвижимость. Однако, жилые метры приносят гораздо меньший доход (3−5%) по сравнению с коммерческой. В связи с этим, Николаева надеется, что вкладчикам будет интересен сервис Aktivo:

Мы рассчитываем, что первоначально инвестировать через AKTIVO будут частные лица, уже имеющие опыт использования инвестиционных продуктов. Полагаем, что первые сделки будут полностью профинансированы за счет этой аудитории. Вместе с тем, мы надеемся, что сервис станет по-настоящему массовым. По нашему прогнозу, примерно 50% объектов будут финансировать клубные инвесторы и AKTIVO, остальные 50% будут фондироваться с рынка.

Она также добавила, что первые объекты для инвестиций будут в Москве, но в дальнейшем планируется поиск объектов по всей России.

Недвижимость на сайте прошла аудит и застрахована от физического ущерба «Сбербанком». Инвестировать предлагается в московские объекты сегмента street-retail с долгосрочными арендаторами.

Добавить 18 комментариев

  • Ответить
    Альтер Эго

    И, да, «краудинвестинговые проекты» изобретены примерно 150 лет назад, они называются «инвестиционные фонды».
    Чем, кроме модной странички, предлагаемое отличается от них, и почему они думают, что к ним не придет ЦБ или кто там у нас сейчас это дело регулирует — неясно. Открытые фонды недвижимости в России почему-то не существуют как правовая форма, только закрытые.

  • Ответить
    ak

    На сайте написано, что это формально и будут пифы (с соотв. регулированием):

    Объекты недвижимости, в которых вы являетесь соинвестором, управляются независимой специализированной компанией и структурированы каждый в отдельности с помощью закрытых рентных паевых инвестиционных фондов. Один объект — один фонд.

    Независимая управляющая компания и специализированный депозитарий обеспечивает безопасность владения недвижимостью. Все объекты обособлены друг от друга и обязательств как AKTIVO, так и управляющей компании.

    На счёт «зачем, если есть» — хороший вопрос, но со ста тысячами рублей (минималка у Хартманна) в О и ННН не пойдешь.

  • Ответить
    peranov low-tech

    идея неоднозначная. основатели, конечно, планируют прожить на 2% от сделки, которые они у инвесторов берут сразу, а вот прибыль для инвесторов в будущем — неизвестно…будет или нет. Хорошие объекты уже куплены самими торговцами, а сомнительные, доступные для приобретения — не куплены и несут повышенный риск вакантности. Это в обычных условиях. Сейчас условия необычные, и основатели рассчитывают на подъем с дна, то есть на экономический цикл — уже пора покупать недвижимость или она ещё припадёт, наступило дно падения или нет? В общем, чистая ставка на цену недвижимости и на экономический цикл, а привходящие детали — арендаторы, схема финансирования и пр. — это конечно должно быть, но не имеют большого значения. Если ставку сделали вовремя, то, значит, повезет.
    Такие предложения — по покупке недвижимости и обратной сдаче в аренду привычны для крупных инвесторов, но они слабо на это идут именно из-за уже состоявшегося отрицательного отбора — на рынке появляются только не самые хорошие объекты. Новое здесь только в элементе краудфандинга.

  • Ответить
    peranov low-tech

    Вообще, я так понял, вся суть этой компании в том, что это просто канал розничной дистрибуции паев ЗПИФ под управлением Тринфико.

  • Ответить
    Альтер Эго > ak контекст

    > это формально и будут пифы

    Ага, я прям сналету это на сайте не увидел, а глубоко не копал.
    По ЗПИФу на объект — нездоровая структура, по-моему. Принимать на себя полностью риск вакантности — ну нафик, где моя диверсификация?
    Больше всего это похоже на то, что в США называется Master Limited Partnerships.

    > со ста тысячами рублей в О и ННН не пойдешь

    http://whotrades.com/ru/services/usmarkets/ltd
    Там, конечно, не сто тыщ, а двести ($3000), но, кажется, это не такая уж большая разница. И Финам далеко не единственный на этом рынке.

  • Ответить
    ak

    «http://whotrades.com/ru/services/usmarkets/ltd — Прямой счет у лицензированного американского брокера, отсутствие посредников»

    — это значит геморрой с валютным контролем и масса других непонятных моментов (с информированием налоговой и тд), т.е. вопрос — стоит ли оно того — возникает что при ста тысячах, что при двухстах. У иностранных брокеров обычно минималка от $10K — это уже более реально. Но это уже и 600К — т.е. ставки растут, а риски с регулированием и налогами остаются.

  • Ответить
    Альтер Эго

    > — это значит геморрой с валютным контролем
    нет. Финам-банк спокойно проводит эти платежи

    > и масса других непонятных моментов (с информированием налоговой и тд),
    Это не банковский счет, о нем не нужно информировать налоговую

    > У иностранных брокеров обычно минималка от $10K — это уже более реально.
    Это «иностранный брокер», из Нью-Йорка. Зарегистрированный в FINRA и все такое. У других брокеров минималки обычно нет либо она «минимальна», но там да, валютный контроль и все такое, с зарплатного счета их пополнять не получается.

    Я, в общем, не рекламный агент финама, я к тому, что инвестиции на нормальных биржах в проверенные продукты вполне доступны потенциальной клиентуре этого Активо, и непонятно, что интересного они предлагают. Неликвидные паи ЗПИФ-а, управляющего единственным помещением? За 2% оборота и 12,5% прибыли? Как-нибудь без меня, и другим не советую.

  • Ответить

    судя по тому, что внутри, пока никаких объектов нет соотв — одни грандиозные планы рассчитанные на ежегодную индексацию арендных ставок и подорожание самих объектов

  • Ответить
    Альтер Эго

    дядя Оскар, видимо решил идит по стопам попсовиков-инвесторов вроде Мильнера, везде упор на собственную персону

    посмотрев видео и послушав этого очень занятого господина с невероятным поволжского-немецким-нуворишским акцентом, я бы поостерегся нести ему какие-то вменяемые деньги :)) ему еще тарелку с котлетой и вилку забыли выдать :)

  • Ответить
    Альтер Эго

    аргумент пока один — там непаханное поле, ничего кроме обещаний внутри, ни одного объекта нет, на депозите лучше в надежном банке разместить

  • Ответить
    peranov low-tech

    http://top.rbc.ru/business/29/07/2015/55b8cfc99a794757a4ac5f5d
    цитата: «В октябре 2014-го Хартманну принадлежал самый крупный пакет — 31,9% Za Odno Ltd….цель ретейлера — 100 магазинов в 2015 году. Компания ищет помещения в аренду от 250 кв. м в городах с численностью населения от 50 тыс. человек, расположенных в радиусе 500 км от Москвы»

    всё становится гораздо яснее — клиенты стартапа Хартманна Aktivo будут в том числе покупать помещения для другого стартапа Хартманна Za Odno — сеть магазинов товаров по фиксированным ценам. А что? Не исключено. Проект-то перспективный!

  • Ответить

    Берем калькулятор.

    Обещают максимум 17%
    Минус 12% от 17% (это 2,04%) за управление
    Минус инфляция 11,4% в 2014 (просто к примеру)
    Единоразовый платеж в 2% трогать не будем, ок

    Итого остается… 17 минус 2,04 минус 11,4 = 3,56%
    Валютный депозит в Сбербанке при этом 5,5%

    Но это еще не все. Коммерческая недвижимость в этом году просела на 20% в цене. За последние 10 лет — стоит свой минимум.

    Отнимаем от 3,56 просадку на 20%, получаем минус 17%

    До кучи добиваем обвалившмся долларом, который уже к концу года мы должны увидеть рублей по 80−100…

    И получается, что держать деньги на валютном счете в Сбере — выгоднее. Сильно выгоднее.