«Яндекс» выкупает офис, чтобы меньше зависеть от курса рубля

Развитие событий: «Яндекс» выкупит свой офис за 1/6 от стоимости всей интернет-компании (19 февраля)

«Яндекс» ведет переговоры о выкупе 53 500 кв. м в бизнес-центре «Красная Роза» на ул. Тимура Фрунзе, сообщают «Ведомости» со ссылкой на свои источники. Сейчас эти площади находятся у «Яндекса» в аренде. Владелец недвижимости — KR Properties.

С 2009 г. до начала 2014 г. «Яндекс» арендовал в «Красной Розе» примерно 32 000 кв. м, затем договор между сторонами истек и они заключили новый — до 2021 г., уже на 53 500 кв. м, рассказывали ранее люди, близкие к участникам сделки. До сих пор это крупнейшая сделка на рынке аренды офисных помещений.

Источники увтерждают, что ранее компания планировала выкупить бизнес-центр полностью — около 137 000 кв. м. Однако стороны не сошлись в цене: KR Properties планировали выручить около $1 млрд. Площади, которые «Яндекс» занимает сейчас, могут стоить $235−250 млн, считает директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алан Балоев.

Из-за девальвации рубля арендуемые площади теперь бывает дешевле выкупить. Так, Goldman Sachs в январе оценивал рост расходов «Яндекса» на аренду в нынешнем году в 102%. Аренду обычно выплачивают в валюте, а большую часть выручки «Яндекс» генерирует в рублях.

До этих пор в собственности у «Яндекса» находился только офис в Симферополе.

Добавить 11 комментариев

  • Ответить
    ak

    «Из-за девальвации рубля арендуемые площади теперь бывает дешевле выкупить».

    Проблема в том, что выкупать-то скорее всего нужно тоже в валюте (т.к. фондирование «девелоперских» проектов зачастую в валюте). Т.о. это возможность вбухать сразу очень много денег в недвижимость, вместо того, чтобы использовать их для развития основного бизнеса. Из-за того, что контракт на аренду в валюте, у Яндекса и арендодателя нет проблем с его стабильностью. Т.е. какой мотив к покупке? владение коммерческой недвижимостью приносит/принесет больше денег, чем основной бизнес?

  • Ответить

    > Аренду обычно выплачивают в валюте

    Не говорите ерунду. Может Яндекс обычно и выплачивает в валюте, но это не про рынок.

  • Ответить
    Альтер Эго

    Продавцов «в валюте» никто не мешает отправить в пешее на поиски новых арендаторов или покупателей. Рынок тонкий, кризис как бы.

  • Ответить

    Юра написал в Телеграм:

    «Логика принятия таких решений проста: если то, на что мы тратим будет приносить прибыль медленнее чем покупка недвижимо„ то мо“быть ну его к лешему интернет-бизнес, давайте будем покупать офисы?

    То есть, никто внутри «Яндекса» не придумал, что делать с кэшем такого, что принесет денег больше чем эти квадратные местры и что преодолело бы вето инвестиционного комитета совета директоров.»

    Ответить там нельзя, я отвечу здесь. Если у Яндекса аренда действительно зафиксирована в USD, то доля аренды в его расходах, номинированных в рублях (валюте, в которой он зарабатывает) уже выросла вдвое за последние полтора года. Есть все основания полагать, что зимой падение рубля продолжится ещё как минимум на 10−15%, до уровня типа 80, а то и все 90 (this is not financial advice, make sure you seek the services of a qualified advisor). Это будет означать утроение расходов на аренду, выраженных в рублях. Если кто-нибудь читающий этот тред знает, как интернет-проекту заработать 200% в рублях за два года — срочно позвоните мне. Однако если мне никто не позвонит — я не думаю, что это будет признаком проблем с интернет-бизнесом, равно как и эта сделка, буде она состоится, является не более чем хеджированием риска, все параметры которого любой экономист-второкурсник может набросать на одном листе Экселя за пару часов.

  • Ответить
    ak

    Хэджированием риска на ближайшие 15 лет? или какой там будет горизонт? И значит ли это, что Яндекс, влетев на долгосрочном контракте на аренду, залезает в еще более долгосрочный виртуальный контракт по хэджированию? Может быть тогда нужно сравнивать стоимость такого хэджирование со стоимостью в других методах хэджирования?

    И, опять же, если хэджирование через коммерческую недвижимость является самым дешевым и низкорискованным, то как это противоречит выводам о том, что интернет-бизнес сливает недвижимости? которая цены отслеживает, а бизнес — нет?

  • Ответить

    Там же в телеграме это было преподнесено как нечто специфичное для российского рынка. Но стоит вспомнить что западные конкуренты поступали также, к примеру Google не так давно выкупил здание в NYC, которое до этого арендовал (которое 111 Eighth Avenue). И помнится другие ИТ гиганты этим не гнушались, помоему было про Facebook, Apple, Zynga и т. д.

  • Ответить

    Старший Волож занялся московской недвижимостью по примеру младшего Воложа.

    @splix
    Возможно, что в США Google не гнушается недвижимостью, так как покупает её из доналоговых «дешёвых» денег. В США налог на прибыль корпораций процентов 35 кажется — глупо дарить такую сумму если можно её потратить на какую-нибудь безделушку (в их масштабах небоскрёб наверное стоит сравнительно небольшую долю от всех денег Алфавита?)
    В Москве офис стоит даже чуть дороже, чем может прямо сейчас потратить «Яндекс».

  • Ответить

    Интересная статья, из которой сразу видно, что IT-отрасль в России не особо-то и прибыльна. Помню была статья «недавно» с фразой «Теперь мы (Яндекс) думаем, где же заработать второй миллиард». А в итоге получается, что 20-летняя компания (самая мощная в России?) стоит как домик 20 на 20 на 20 метров.

  • Ответить

    Да, и на забывайте: по GAAP, когда здание окажется на балансе Яндекса, следущие долгие годы компания будет иметь право удешевлять этот актив намного медленнее, чем будет осыпаться рынок коммерческой недвижимости в Москве. Тоже способ подстраховать оценку компании от занижения.

    Что же до оценок интернет-бизнесов, то эта тема была пережевана здесь же, на Роеме, года эдак три, мне кажется, назад: что Яндекс, Мэйл или другая интернет-компания по выручке и прибыльности сопоставима со средней руки сталелитейным или полимеропрокатным заводом, при этом требует привлечения куда большего количественно и качественно трудового ресурса и сравнимых вложений в оборудование.