Первую в России краудинвестинговую платформу для недвижимости Aktivo.ru запустили Оскар Хартманн (основатель и гендир KupiVIP.ru) и Владимир Лупенко (сооснователь консалтинговой группы FCG). Начальные инвестиции в Aktivo составили 100 млн рублей (всего запланировано вложить порядка 1 млрд рублей в течение первых трех лет). Выход на точку безубыточности запланирован через год.
Как говорит Хартманн, цель платформы - сделать инвестиции в недвижимость простыми и снизить порог входа (минимальное вложение - 100 000 рублей). Платформа займётся недвижимостью стоимостью от 200 до 1 000 млн рублей и будет управлять её, удерживая 12,5% чистого операционного дохода. Остальные деньги распределяются по вкладчикам соразмерно вложению, платформа обещает ежегодный доход на уровне 15-17%.
В разговоре с Roem.ru коммерческий директор Aktivo Екатерина Николаева отметила, что вторая по популярности у россиян "инвестиционная стратегия" - делать вклады в банке, в то время как первая - вкладываться в жилую недвижимость. Однако, жилые метры приносят гораздо меньший доход (3-5%) по сравнению с коммерческой. В связи с этим, Николаева надеется, что вкладчикам будет интересен сервис Aktivo:
Мы рассчитываем, что первоначально инвестировать через AKTIVO будут частные лица, уже имеющие опыт использования инвестиционных продуктов. Полагаем, что первые сделки будут полностью профинансированы за счет этой аудитории. Вместе с тем, мы надеемся, что сервис станет по-настоящему массовым. По нашему прогнозу, примерно 50% объектов будут финансировать клубные инвесторы и AKTIVO, остальные 50% будут фондироваться с рынка.
Она также добавила, что первые объекты для инвестиций будут в Москве, но в дальнейшем планируется поиск объектов по всей России.
Недвижимость на сайте прошла аудит и застрахована от физического ущерба "Сбербанком". Инвестировать предлагается в московские объекты сегмента street-retail с долгосрочными арендаторами.
Добавить 18 комментариев
15−17% в рублях? Это, при текущей инфляции, что-то типа -1..1% реального дохода, с полными рисками владения недвигой в Москве, причем без «розовой бумажки»?
Зачем, если есть, например, http://finance.yahoo.com/q?s=O или http://finance.yahoo.com/q?s=NNN ?
И, да, «краудинвестинговые проекты» изобретены примерно 150 лет назад, они называются «инвестиционные фонды».
Чем, кроме модной странички, предлагаемое отличается от них, и почему они думают, что к ним не придет ЦБ или кто там у нас сейчас это дело регулирует — неясно. Открытые фонды недвижимости в России почему-то не существуют как правовая форма, только закрытые.
На сайте написано, что это формально и будут пифы (с соотв. регулированием):
Объекты недвижимости, в которых вы являетесь соинвестором, управляются независимой специализированной компанией и структурированы каждый в отдельности с помощью закрытых рентных паевых инвестиционных фондов. Один объект — один фонд.
Независимая управляющая компания и специализированный депозитарий обеспечивает безопасность владения недвижимостью. Все объекты обособлены друг от друга и обязательств как AKTIVO, так и управляющей компании.
На счёт «зачем, если есть» — хороший вопрос, но со ста тысячами рублей (минималка у Хартманна) в О и ННН не пойдешь.
идея неоднозначная. основатели, конечно, планируют прожить на 2% от сделки, которые они у инвесторов берут сразу, а вот прибыль для инвесторов в будущем — неизвестно…будет или нет. Хорошие объекты уже куплены самими торговцами, а сомнительные, доступные для приобретения — не куплены и несут повышенный риск вакантности. Это в обычных условиях. Сейчас условия необычные, и основатели рассчитывают на подъем с дна, то есть на экономический цикл — уже пора покупать недвижимость или она ещё припадёт, наступило дно падения или нет? В общем, чистая ставка на цену недвижимости и на экономический цикл, а привходящие детали — арендаторы, схема финансирования и пр. — это конечно должно быть, но не имеют большого значения. Если ставку сделали вовремя, то, значит, повезет.
Такие предложения — по покупке недвижимости и обратной сдаче в аренду привычны для крупных инвесторов, но они слабо на это идут именно из-за уже состоявшегося отрицательного отбора — на рынке появляются только не самые хорошие объекты. Новое здесь только в элементе краудфандинга.
Вообще, я так понял, вся суть этой компании в том, что это просто канал розничной дистрибуции паев ЗПИФ под управлением Тринфико.
> это формально и будут пифы
Ага, я прям сналету это на сайте не увидел, а глубоко не копал.
По ЗПИФу на объект — нездоровая структура, по-моему. Принимать на себя полностью риск вакантности — ну нафик, где моя диверсификация?
Больше всего это похоже на то, что в США называется Master Limited Partnerships.
> со ста тысячами рублей в О и ННН не пойдешь
http://whotrades.com/ru/services/usmarkets/ltd
Там, конечно, не сто тыщ, а двести ($3000), но, кажется, это не такая уж большая разница. И Финам далеко не единственный на этом рынке.
«http://whotrades.com/ru/services/usmarkets/ltd — Прямой счет у лицензированного американского брокера, отсутствие посредников»
— это значит геморрой с валютным контролем и масса других непонятных моментов (с информированием налоговой и тд), т.е. вопрос — стоит ли оно того — возникает что при ста тысячах, что при двухстах. У иностранных брокеров обычно минималка от $10K — это уже более реально. Но это уже и 600К — т.е. ставки растут, а риски с регулированием и налогами остаются.
> — это значит геморрой с валютным контролем
нет. Финам-банк спокойно проводит эти платежи
> и масса других непонятных моментов (с информированием налоговой и тд),
Это не банковский счет, о нем не нужно информировать налоговую
> У иностранных брокеров обычно минималка от $10K — это уже более реально.
Это «иностранный брокер», из Нью-Йорка. Зарегистрированный в FINRA и все такое. У других брокеров минималки обычно нет либо она «минимальна», но там да, валютный контроль и все такое, с зарплатного счета их пополнять не получается.
Я, в общем, не рекламный агент финама, я к тому, что инвестиции на нормальных биржах в проверенные продукты вполне доступны потенциальной клиентуре этого Активо, и непонятно, что интересного они предлагают. Неликвидные паи ЗПИФ-а, управляющего единственным помещением? За 2% оборота и 12,5% прибыли? Как-нибудь без меня, и другим не советую.
судя по тому, что внутри, пока никаких объектов нет соотв — одни грандиозные планы рассчитанные на ежегодную индексацию арендных ставок и подорожание самих объектов
дядя Оскар, видимо решил идит по стопам попсовиков-инвесторов вроде Мильнера, везде упор на собственную персону
посмотрев видео и послушав этого очень занятого господина с невероятным поволжского-немецким-нуворишским акцентом, я бы поостерегся нести ему какие-то вменяемые деньги :)) ему еще тарелку с котлетой и вилку забыли выдать :)
А какие-то более вменяемые аргументы есть кроме акцента?
аргумент пока один — там непаханное поле, ничего кроме обещаний внутри, ни одного объекта нет, на депозите лучше в надежном банке разместить
http://top.rbc.ru/business/29/07/2015/55b8cfc99a794757a4ac5f5d
цитата: «В октябре 2014-го Хартманну принадлежал самый крупный пакет — 31,9% Za Odno Ltd….цель ретейлера — 100 магазинов в 2015 году. Компания ищет помещения в аренду от 250 кв. м в городах с численностью населения от 50 тыс. человек, расположенных в радиусе 500 км от Москвы»
всё становится гораздо яснее — клиенты стартапа Хартманна Aktivo будут в том числе покупать помещения для другого стартапа Хартманна Za Odno — сеть магазинов товаров по фиксированным ценам. А что? Не исключено. Проект-то перспективный!
тут важное слово — «принадлежал», т.к. «президент «Интерроса» Владимир Потанин купил у основателя KupiVIP.ru Оскара Хартманна и его партнеров долю в сети «Заодно»»
http://www.retailer.ru/item/id/119579/
Впрочем, пардон: доля Хартмана уменьшилась до 14.2%
всё равно — очевидно рассчитывают на это
Берем калькулятор.
Обещают максимум 17%
Минус 12% от 17% (это 2,04%) за управление
Минус инфляция 11,4% в 2014 (просто к примеру)
Единоразовый платеж в 2% трогать не будем, ок
Итого остается… 17 минус 2,04 минус 11,4 = 3,56%
Валютный депозит в Сбербанке при этом 5,5%
Но это еще не все. Коммерческая недвижимость в этом году просела на 20% в цене. За последние 10 лет — стоит свой минимум.
Отнимаем от 3,56 просадку на 20%, получаем минус 17%
До кучи добиваем обвалившмся долларом, который уже к концу года мы должны увидеть рублей по 80-100…
И получается, что держать деньги на валютном счете в Сбере — выгоднее. Сильно выгоднее.
Ну это вы на пике считаете, на минуточку. Типичная фантазия «если я всегда буду продавать на пике, а покупать на дне, то через полгода я стану миллиардером»